（原标题：不雅点直击 ｜ 分成、出租率及估值 细说沪市保租房REITs的成漫空间）

不雅点网 4月23日，三只沪市保租房REITs集体亮相，总结往常一年的计算效果。

这次参与事迹证明会的保租房REITs包括中原北京保险房REIT、中金厦门安堵REIT以及中原基金华润有巢REIT，其中，前两者于2022年8月31日上市，后者则于同庚12月9日上市。

举座来看，三只保租房REITs往常一年在计算业务、神气运营方面均保捏相对踏实的特点。在事迹证明会当中，中金公司商讨部孙元祺默示，在统统REITs商场当中，对比各个子板块，保租房REITs进展最为踏实。

“从计算进展来看，保租房REITs亦然最具韧性的板块之一，咱们觉得这个细密的趋势有望不时延续下去。”

高分成成常态

近两年，政策端对住房租借商场的扶捏力度显贵加大，伴跟着住房租借金融17条讲求落地，以及联系税收优惠、房源筹集等利好政策不休开释，行业的热度进一步加强。

高热之下的保租房公募REITs事迹进展却各有不同。

从基金统一层面来看，这次参与事迹证明会的三只保租房REITs当中，收入从高到低法式是华润有巢REIT、中金厦门安堵REIT、中原北京保租房REIT，差别结束收入7841.07万元、7687.1万元、7300.52万元，差别较预测值高涨10%、7.15%以及4.02%。

不外，收入最高的华润有巢REIT，当期利润却最低，仅为485.97万元，而中金厦门安堵REIT及中原北京保租房REIT差别结束利润2548.26万元、3107.4万元。

从基金EBITDA值的对比来看，中金厦门安堵REIT期内结束5878.94万元，位列三只基金的首位，其次为中原北京保租房REIT、华润有巢REIT，差别结束5242.45万元及4780.71万元。

数据着手：基金财报、不雅点指数整理

从一季度的进展来看，华润有巢REIT结束收入1961.75万元，净利润152.92万元，基金EBITDA为1225.21万元。而中金厦门安堵REIT差别结束收入1954.04万元，利润705.44万元，基金EBITDA为1538万元。

中原北京保租房REIT上述三个见解差别达到1820.78万元、783.28万元及1317.01万元。

三只保租房REITs的进展虽各有不同，但对比过往数据来看，均保捏了相对踏实的增长态势。

其次，从分成情况来看，三只基金举座保捏了较高的分成比例。

其中，中金厦门安堵REIT于年内结束两次分成，第一次分成是基于基金树立日（2022年8月22日）到2022年12月31日的累计可供分拨金额2095.87万元，现实分拨金额为2095.5万元，约占可供分拨金额的99.98%。

而第二次分成设在第三季度，是基于2023年上半年累计可供分拨金额2889.31万元，现实分拨2600.5万元，约占前述可供分拨金额的90%。

2024年开年，中金厦门安堵REIT亦最初“派钱”，第一次展望分成3141万元。

对此，该基金处治东谈主在证明会上默示：“限度2024年1季度末，基金公告分成3次，2022年和2023年产生的可供分拨金额现实分成的比例均跨越99%。异日，基金处治东谈主也将不时悉力保捏踏实事迹，通过分成积极请教投资东谈主。”

除此之外，中原北京保租房REIT在2023年亦结束两次分成，分拨比例均为99.99%，两次收益分拨金额共计4664.51万元。

至于华润有巢REIT，2023年仅进行一次分成，现实分拨金额相绽放到了可供分拨金额的99.99%，波及派利3923万元。

同期，2024年4月3日，该公司发布了第二次收益分拨公告，收益分拨金额为2869.37万元，占前述可供分拨金额的99.99%。

举座而言，动听分成成为三只保租房公募REITs的调处特点。

对此，中原基金华润有巢REIT基金司理苗晓霖也默示，凭据相通要求，基金的收益分拨在稳健分拨的条目情况下，每年不得少于一次从投资东谈主利益的角度登程，咱们也会尽快将可供分拨金额以现款体式分拨给到投资东谈主，悉力进步分成频率，让投资东谈主或者实时享受到神气发展的红利。

出租率波动

不雅察保租房REITs的成长性，紧要的见解是出租率的踏实性。

对比三只保租房REITs的出租率进展，均在三季度、四季度出现一定的波动，最终于2024年一季度呈现小幅的下滑态势。

其中，中原北京保租房REIT的底层钞票包括位于北京市海淀区的文龙家园神气，以及位于北京市向阳区的熙悦尚郡神气，两神气共计可出租房间数为2168套，可出租面积共计11.28万平方米。

2023年四个季度，上述两神气的平均出租率差别为96.05%、97.03、97.00%、96.94%，而及2024年一季度，中原北京保租房REIT底层钞票的平均出租率为94.95%，较客岁同期减少0.92个百分点。

对此，北京保险房中心有限公司财务处治部部长黄宁默示，出租率小幅的波动也属于计算经过中的泛泛景象，而一季度的出租率亦高于刊行时的预期。

在他看来，出租率小幅下滑，主如果在两次配租职责之间，部分家庭租约到期，经验审查未通过且暂未安排新入住家庭。同期，聚会海淀区、向阳区的配租职责，预期两神气的出租率将会有所回升。

数据着手：基金财报、不雅点指数整理

至于华润有巢REIT，其所捏基础要领神气为位于上海的泗泾神气及东部经开区神气，共计领有房源套数1306套。

限度2023年年末，两神气差别结束出租率92.88%、93.25%，两神气平均出租率为93.065%，较岁首着落1.645个百分点，降幅较为显明。

不外，这一见解在2024年一季度有所提振，回升至94.335%。

对此，在3月21日发布的“走进REITs”行动情况的公告当中，华润有巢REIT基金负责东谈主默示，商场化运营神气的出租率如实存在季节波动的特点，但从全年来看不会对事迹产生本质性影响。

值得重视的是，华润有巢REIT的底层钞票当中，还波及部分拨套交易，其中，泗泾神气配套交易可供出租面积为817.84平方米，出租率为66.89%；车位出租率为57.87%。

而东部经开区神气配套交易可供出租面积为3062.50平方米，出租率为69.44%，车位出租率为84.99%。

在事迹会上，该基金联系负责东谈主至极评释了泗泾神气车位出租率较低的问题，他默示，泗泾神气绽放了直达地铁站的班车，租客出行款式中有60%选拔班车、自行车、电动车赶赴泗泾地铁站换乘，仅15%傍边为自驾出行。

“跟着支付才能更强的租客安静入住，长久的车位需求增长可期。”

比较之下，中金厦门安堵REIT的出租率举座较为踏实，受季节成分影响较小。

数据清楚，该基金所捏基础要领神气为园博公寓及珩琦公寓，共计领有房源套数4665套，2023年四季度的出租率达到99.83%，本年一季度出现小幅着落，但仍保捏在99.40%的高位。

除出租率的波动之外，事迹会上，投资者最为顾惜的话题是底层钞票邻近竞品带来的影响。对此，北京保险房中心有限公司财务处治部高等应用兼REITs业务负责东谈主王诗语默示，两神气房钱相较邻近商场仍有较强的价钱上风。

厦门住房租借发展有限公司副总司理陈跃生相通觉得，2024年，邻近有新增神气入市，但从房钱订价和居住品性方面，该基金的底层钞票更具商场竞争上风，是以他展望，竞品神气带来的影响举座可控。

有巢住房租借（深圳）有限公司总司理陈嘉则提到：“东部经开区神气近期有竞品相应的入市，短期存在竞争，但在客岁四季度和本年的一季度，神气的出租率保捏踏实，也体现了较强的计算韧性。现在竞品神气运营趋于踏实，展望影响基本舍弃。”

增值空间

底层钞票的增值空间以及基金异日的扩募贪图，相通是不雅察保租房REITs异日成长性的要津。

不雅点新媒体查阅发现，这次参与事迹证明会的三只保租房公募REITs，其商场价值均较此前有所提振。

华润有巢REIT看成由商场化机构运营的首支上市保险性租借住房REITs产物，其增值率较为显明。

凭据评估评释，限度2023年年末，华润有巢REIT基础要领神气的商场价值约为11.17亿元，相较于2022年6月30日的11.1亿元，增长0.63%，按年增长0.42%。

其次，中金厦门安堵REIT基础要领神气于2023年年末的商场价值为12.27亿元，对比2022年末，增长率为0.33%；中原北京保租房REIT的增长率则为0.26%。

数据着手：基金财报、不雅点指数整理

相较之下，仍是上市几只产业园REITs，除中原合肥高新REIT、国泰君安临港调动产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT估值进步外，其余均着落。

其中，建信中关村REIT、华安张江产业园REIT（扩募）、华安张江产业园REIT（首发）和东吴苏园产业REIT估值下修幅度最大，差别较2022年报估值（或开动估值）着落8.94%、5.48%、4.10%和3.07%。

对此，在事迹证明会当中，中金公司商讨部孙元祺亦提到，对比各个子板块，保租房REITs进展最为踏实。

现实上，已上市的三只保租房公募REITs，其举座估值进展均优于商场预期，这主要源自住房租借行业的政策援手，以及商场租借环境的踏实进展。

不外凭据不雅点指数检测，3月份，十城平均挂牌房钱为69.7元/月/平方米，环比下滑4.29%，同比微涨0.18%。

重心城市住宅房钱降势捏续，春节假期后的金三银四租房小阳春带来的租房需求并莫得给挂牌房钱带来料到的拉高效果。北京、深圳、杭州以及成王人等重心城市的挂牌房钱单价仍是流畅两个月下滑。

租房商场房源供给量以及重心城市捏续鼓动保租房神气入市，王人给房源的挂牌房钱变成一定的扼制影响，三只保租房REITs仍需加强钞票的运营才能，保证出租率及房钱水平的踏实性。

除此之外，在钞票扩募层面，中原北京保租房REIT联系负责东谈主提到，本神气原始权柄东谈主北京保险房中心有限公司在北京市16个行政区范围内捏有保险性住房钞票180余处，存量钞票以公租房为主，保险房中心捏有的公租房钞票占北京市总量的60%，异日关于保租房产物，北保中心的定位是捏有北京市1/3以上的保租房产物，因此京保REIT具备丰富的扩募潜在钞票。

“关于扩募的贪图，基金处治东谈主与原始权柄东谈主一起在积极鼓动经过中。”

而中金厦门安堵REIT则默示，扩募是基础要领成长的最进犯的款式之一，现在公司前期仍是开展了联系的前期商探究证和准备职责，待时机熟练以后，将积极把稳健的优质基础要领钞票装入REITs。

比较之下，华润有巢REIT关于扩募方面的贪图愈加具体一些，有巢住房租借（深圳）有限公司总司理陈嘉在会上强调，该基金将从存量和增量两个方面计算了可捏续的扩募贪图。

其一，作念优存量，华润有巢从捏有的保租房神气中仍是初步接管了贪图扩募的神气，神气一朝达到相对踏实的计算景象，将尽快鼓动扩募的职责，后续神气的产物力和运营力也将全面进步，更面对新市民后生东谈主的租借需求，神气展望呈现较好的请教增厚的效应。

其二，作念实增量，华润有巢的投资计谋聚焦于一线和强二线。“近期咱们在积极的顾惜并得回联系的保险性租借住房神气火星电竞游戏第一品牌，进步潜在科目钞票池的规模。”